Pronájem bytu je byznys. A jako každý byznys stojí na číslech, smlouvách a správně nastavených pravidlech. Přesto se u většiny bytů stále opakuje stejný scénář. Něco se pokazí. Nájemce volá. Majitel si není jistý, kdo to má zaplatit. A z drobné závady je zbytečně velký problém. Pojďme si udělat jasno. Bez paragrafů. Srozumitelně. Prakticky.
Běžná údržba. Co jde za nájemcem
Nařízení vlády č. 308 2015 Sb. jasně vymezuje, co je běžná údržba a drobné opravy .
Běžnou údržbou se rozumí například:
- malování a oprava omítek
- tapetování
- čištění podlah a podlahových krytin
- čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům
- kontrola funkčnosti hlásiče kouře
Tohle všechno hradí nájemce. Jinými slovy. To, co souvisí s běžným užíváním bytu, nejde za vámi jako pronajímatelem.
Drobné opravy. Kde je hranice
Zákon rozlišuje drobné opravy dvěma způsoby.
1. Podle typu věci
Typicky se jedná o opravy:
- zásuvek a vypínačů
- klik, kování a zámků
- vodovodních baterií a sifonů
- sprch, umyvadel, dřezů
- kuchyňských sporáků a pečicích trub
- termostatů a regulátorů teploty
I tyto opravy hradí nájemce .
2. Podle ceny opravy
Pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1500 Kč, jde o drobnou opravu .
Pozor na důležitý detail. Pokud se na jedné věci dělá více souvisejících oprav, částky se sčítají. Není tedy možné rozdělit jednu větší opravu na několik menších faktur, aby se vešla do limitu.
Roční strop. Číslo, které rozhoduje
Zákon stanoví i roční limit pro drobné opravy.
Ten činí 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu ročně .
Praktický příklad:
Byt o velikosti 70 m2
Roční limit drobných oprav je 10 500 Kč
Pokud součet drobných oprav v daném roce tuto částku přesáhne, další opravy už nejdou za nájemcem, ale za vámi. Tohle číslo by měl znát každý pronajímatel.
Nejčastější chyba pronajímatelů
Majitelé často:
- nevedou evidenci oprav
- nemají ve smlouvě jasný odkaz na zákonnou úpravu
- řeší věci pocitově místo systematicky
Výsledek? Zbytečné ústupky nebo zbytečné konflikty.
Přitom stačí jednoduchý systém:
- Kvalitně nastavená nájemní smlouva.
- Přehled oprav během roku.
- Jasná komunikace s nájemcem od začátku nájmu.
Proč na tom záleží víc, než si myslíte
Pokud pronajímáte byt jako investici, sledujete výnos. Ten se dnes běžně pohybuje kolem 4 až 6 procent ročně podle lokality a typu nemovitosti.
Jedna špatně vyhodnocená větší oprava může znamenat ztrátu jednoho až dvou měsíčních čistých nájmů.
A to už není drobnost.
Pronájem nemá být zdrojem stresu. Má být stabilním zdrojem příjmu.
Pravidla nejsou složitá. Jen je potřeba je znát a správně aplikovat. Pokud si nejste jistí, zda máte své nájemní vztahy nastavené správně, rád se s vámi podívám na konkrétní byt, smlouvu i ekonomiku pronájmu. Dobře nastavený pronájem totiž začíná ještě před podpisem smlouvy.
Chcete být v obraze? Odebírejte články do svého e-mailu.