Myslíte, že máte nemovitost připravenou k prodeji? Vymalováno, uklizeno, fotky od profíka? Jenže pak přijde realita. Soused nemá náladu podepisovat nic ohledně cesty. A bratr, se kterým vlastníte polovinu domu, je zrovna na Srí Lance a nebere telefon. Vítejte ve světě spoluvlastnictví a přístupových práv.
Spoluvlastnictví znamená, že nemovitost vlastníte spolu s někým dalším. A i když svůj podíl můžete prodat, celý dům bez souhlasu všech prodáte jen těžko. O běžných záležitostech rozhoduje většina podle velikosti podílů, ale o prodeji rozhoduje jednomyslnost. Bez jasné domluvy může celý proces stát týdny, někdy i měsíce. Proto je nejlepší si věci ujasnit dřív, než dáte nabídku na internet.
Dlouho platilo, že než prodáte svůj podíl, musíte ho nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Předkupní právo. Od roku 2020 už to většinou neplatí – výjimkou jsou případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo například dědictvím. V takové situaci stále musíte respektovat předkupní právo dalších spoluvlastníků. Jinak vám může nový kupec pěkně zhořknout.
Ještě větší problém než spoluvlastník může být cesta. Tedy spíš její neexistence. Máte krásný pozemek, ale vede k němu polní pěšina přes sousedovu zahradu? Kupující zpozorní. A banky taky. Pokud přístup není jasně vyřešený – třeba jako věcné břemeno chůze a jízdy –, může to výrazně zkomplikovat financování i samotný prodej.
Možností, jak cestu právně ošetřit, je několik. Nejčastěji to bývá právě věcné břemeno – tedy právo, které zůstává vázané na pozemek a zapisuje se do katastru. Někdy se cesta řeší jako spoluvlastnický podíl na přilehlém pozemku. A někdy nezbývá než jednat a cestu prostě odkoupit. Ale v každém případě: nenechávejte to na poslední chvíli.
Kupující se dnes umí ptát. A právní vady jsou to první, co jejich právník zkontroluje. Není nic horšího než ztratit vážného zájemce kvůli tomu, že soused „zatím nic nepodepsal“. Dobře připravený prodej znamená mít v pořádku nejen dům, ale i všechny vztahy kolem. A tady se často pozná, jestli se na vaší straně dívá amatér… nebo makléř, který ví, co dělá.