Když se řeknou Kukleny, mnoho lidí si ještě vybaví hlavně starší rodinné domy, průmyslovou minulost nebo čtvrť, kterou se jen projíždí směrem na Prahu. Jenže realitní trh za posledních několik let ukázal, že právě tady se odehrává poměrně zajímavá proměna.
Kukleny dnes patří mezi lokality, kde se potkává původní zástavba s novými developerskými projekty, dobrou dopravní dostupností a stále ještě cenami, které jsou ve srovnání s některými částmi Hradce Králové pro řadu kupujících dosažitelnější. Zároveň ale platí, že levné už rozhodně nejsou.
Byty překročily hranici 100 tisíc korun za metr
Pokud se podíváme na letošní nabídku a uskutečněné prodeje, pohybují se byty v Kuklenách kolem hranice 105 až 110 tisíc korun za metr čtvereční. Samozřejmě záleží na konkrétním domě, technickém stavu i lokalitě, ale právě toto pásmo dnes odpovídá běžnému trhu. Data z cenových map prodaných bytů potvrzují průměr přibližně 107 tisíc Kč za m².
To znamená, že:
- byt 2+kk o velikosti 55 m² se dnes často prodává mezi 5,8 až 6,5 milionu korun,
- větší byty 3+kk nebo 3+1 se běžně pohybují mezi 7 až 9 miliony korun podle stáří domu, rekonstrukce a parkování.
Ještě před několika lety byly podobné ceny spojované spíše s novostavbami. Dnes už se týkají i kvalitně zrekonstruovaných bytů ve starší zástavbě.
Rodinné domy? Rozhoduje pozemek
U rodinných domů je situace podstatně složitější. Neexistuje jedna průměrná cena, protože rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi jsou obrovské.
Starší domy určené k rekonstrukci mohou začínat kolem 8 až 10 milionů korun, zatímco dobře udržované nebo kompletně zrekonstruované nemovitosti se běžně pohybují mezi 12 až 16 miliony korun. Výjimkou nejsou ani vyšší částky u domů s větší zahradou nebo možností další výstavby.
Právě velikost a potenciál pozemku dnes často ovlivňují cenu více než samotný dům.
Pozemků ubývá
Stavebních parcel v Kuklenách není mnoho a právě jejich omezená nabídka drží ceny vysoko.
Podle velikosti, přístupu a možnosti napojení na sítě se dnes stavební pozemky pohybují přibližně mezi 5 000 až 8 000 Kč za m², u výjimečných lokalit i výše. Největší zájem je o parcely vhodné pro okamžitou výstavbu bez složitého povolování.
Není výjimkou, že kvalitní pozemek zmizí z trhu během několika týdnů.
Nájemní bydlení zůstává silné
Roste nejen poptávka po koupi, ale také po pronájmech.
V Kuklenách se dnes běžně pohybují nájmy přibližně na úrovni:
- 1+kk: okolo 16 tisíc Kč měsíčně,
- 2+kk: přibližně 20 tisíc Kč,
- 3+kk: kolem 22 tisíc Kč,
- větší rodinné byty často přesahují 25 tisíc korun měsíčně, samozřejmě bez započtení energií.
Důvod je jednoduchý. O Hradec Králové je dlouhodobě zájem ze strany zaměstnanců, studentů i lidí, kteří se do města stěhují za prací. Nabídka nových bytů přitom nestačí poptávku plně pokrýt.
Komerční prostory mají jiná pravidla
Kukleny nejsou jen o bydlení. Díky blízkosti hlavních tahů a dobré dostupnosti vzniká zájem také o sklady, kanceláře, menší výrobní prostory nebo služby.
Zatímco kanceláře rozhoduje především jejich stav a dostupnost parkování, u obchodních prostor je klíčová viditelnost z hlavních komunikací. V posledních letech je patrný vyšší zájem také o menší provozovny určené pro služby, zdravotnictví nebo lehkou výrobu.
Právě zde bývá správně nastavená cena často důležitější než samotná lokalita.
Vyplatí se čekat?
To je otázka, kterou dostávám nejčastěji.
Nikdo dnes nedokáže s jistotou říct, kde budou ceny za dva nebo tři roky. Co ale vidíme už několik let, je poměrně stabilní poptávka po kvalitních nemovitostech v Hradci Králové. Pokud je byt nebo dům dobře naceněný a technicky v pořádku, kupce si zpravidla najde poměrně rychle.
Naopak nemovitosti s přemrštěnou cenou dnes zůstávají na trhu výrazně déle než před několika lety. Kupující jsou opatrnější, více porovnávají a mají k dispozici mnohem více informací než dříve.
Právě proto dnes není největší chybou prodat levně. Mnohem častější chybou je začít příliš vysoko a několik měsíců sledovat, jak zájem postupně mizí.
Kukleny už dávno nejsou okrajovou částí Hradce Králové. Staly se plnohodnotnou městskou lokalitou, která má co nabídnout rodinám, investorům i firmám. A pokud bude pokračovat současný vývoj města, je pravděpodobné, že zájem o tuto část Hradce bude i v dalších letech zůstávat vysoký.
Chcete být v obraze? Odebírejte články do svého e-mailu.