Změna, která začíná běžet od července 2025, nevypadá na první pohled hrozivě. Ale pozor – právě v tom je její síla.
Doteď jsme měli jasno. Pět let od kolaudace a daně se nás netýkají. Jenže to, co se vešlo do jedné věty, bude nově soubor podmínek, výjimek a čísel, které se mohou snadno obrátit proti prodávajícím.
Novela zákona o DPH totiž zkracuje lhůtu pro osvobození od daně z pěti let na 23 měsíců. Zároveň zavádí termín „podstatná změna“ nemovitosti. A právě ten může zamíchat kartami nejen developerům, ale i běžným vlastníkům domů, kteří chtěli jen opravit, zkrášlit, prodat a jít dál.
Rekonstrukce jako spouštěč daňové povinnosti
Dům, který projde větší úpravou, už nebude jen „opravený“. Podle novely se může stát novým zbožím, a tedy zdanitelným plněním. Klíčové jsou dvě věci:
změna účelu nebo podmínek obývání a rekonstrukce za více než 30 % prodejní ceny.
Jinými slovy – pokud předěláte dům k nepoznání a prodáte ho za šest milionů, přičemž do něj investujete dva, padáte pod pravidla pro první převod a musíte počítat s DPH.
Z obyčejné rekonstrukce se tak může stát rozbuška. Ne právní, ale daňová.
Kdo na tom vydělá a kdo ne
Na první pohled to vypadá jako vstřícný krok: z pěti let se stávají necelé dva. Kdo si počká, má to bez daně dřív. Ale právě rychlé prodeje po větší rekonstrukci nebo kolaudaci už neprojdou tak lehce jako dřív.
Změna tak nedopadá jen na velké investory, ale i na drobné majitele, kteří chtějí dům zvelebit a rychle ho zhodnotit. Těch bude novela bolet nejvíc. Přitom ne kvůli snaze obejít systém, ale proto, že systém se změnil, zatímco jejich plány ne.
První převod a 23 měsíců: nekompromisní dvojka
Nově bude platit:
První převod nemovitosti po kolaudaci nebo po podstatné změně = zdaněný, pokud se uskuteční do 23 měsíců. Po této době je převod osvobozen.
Toto pravidlo se týká i neplátců DPH, pokud stát vyhodnotí jejich činnost jako ekonomickou. Ano, i jednorázový prodej může být podnikáním. Stačí, že nemovitost nebyla nikdy obývaná a její příběh zavání záměrem „koupit, opravit, střelit dál“.
Co si z toho vzít
Ne každá oprava projde bez povšimnutí. Ne každý prodej zůstane osvobozený. A ne každá strategie zvládne nový výklad zákona
Pokud plánujete rekonstrukci a následný prodej, spočítejte si náklady, poraďte se a zvažte načasování. Jinak vám může zbývat jen DPH, daňové přiznání a smíření se s tím, že i dobrý úmysl může být podle zákona „ekonomická činnost“.
Právní upozornění (disclaimer):
Informace uvedené v tomto článku slouží pouze pro obecné informační účely a nelze je považovat za právní, daňové ani účetní poradenství. Přestože se snažíme o jejich správnost a aktuálnost, nelze zaručit jejich úplnost či bezchybnost vzhledem k neustále se měnící legislativě.
Doporučujeme konzultaci s kvalifikovaným daňovým poradcem nebo právníkem před přijetím jakýchkoli rozhodnutí založených na obsahu tohoto článku. Autor článku ani provozovatel webu nenesou odpovědnost za žádné škody nebo újmy vzniklé v důsledku použití informací uvedených v tomto textu.